Инвесторы в недвижимость могут думать, что у них есть достаточно поводов для беспокойства прямо сейчас, поскольку пандемия вынуждает некоторых коммерческих арендаторов приостанавливать арендные платежи, в то время как другие думают, понадобятся ли им вообще большие офисные или торговые площади в будущем. Но у мрачных перспектив есть серебристая подкладка с зеленоватым оттенком. Рыночные потрясения создают возможности для инвестиций в экологически устойчивые здания, которые не только потенциально улучшат настроение инвесторов, но и принесут хорошую финансовую прибыль.
В недавнем отчете агентства по недвижимости Savills упоминается о положительной или нейтральной корреляции, которую ученые обнаружили между устойчивым инвестированием и доходностью, и делается вывод о том, что «это происходит и в сфере недвижимости. . . это проявляется в ценностях ».
Исследование, проведенное компанией M&G по управлению активами, объясняет, почему: эксплуатационные расходы экологически устойчивых зданий на 31 базисный пункт выше среднего из-за использования новых технологий, но при этом доходность от аренды увеличивается на 53 базисных пункта, что означает, что денежные потоки для распределения среди инвесторов составляют 19 bps выше. Для здания, которое обычно имеет денежные потоки в размере 100 миллионов фунтов стерлингов, прибавка составляет 190 000 фунтов стерлингов, что вполне стоит того, чтобы иметь их в нулевой возраст и почти нулевые процентные ставки. Таким образом, для управляющих активами, которые в основном учитывали выбросы углерода при выборе пакетов акций, рассмотрение экологических, социальных и управленческих вопросов в собственности является растущей возможностью для инвестиций.
Некоторые менеджеры говорят, что это станет еще более важным, поскольку пандемия заставит инвесторов пересмотреть распределение своих активов. «В пост-ковидном мире важность экологических качеств собственности и благополучия ее жителей в качестве ключевых показателей будет возрастать», - утверждает Жолт Кохалми, глава отдела недвижимости Pictet Alternative Advisors, подразделения швейцарского банка.
«Создание большего количества зданий, благоприятных для окружающей среды и жителей, будет все больше не плюсом, а необходимостью для успешных инвесторов. Учитывая долю недвижимости в глобальных выбросах углерода - оцениваемую в 39 процентов - это может быть по крайней мере одним из положительных результатов пандемии ».
Остальные согласны. В недавних вопросах и ответах, организованных FT's Moral Money, участники отметили, что, хотя строительство является основным источником выбросов во многих странах, оно также является экономическим «мультипликатором», который может ускорить восстановление после вируса, что создает возможности для возведения большего количества зеленых зданий. . Точно так же участники кампании из Коалиции за устойчивые к изменению климата инвестиции, международного альянса управляющих фондами и государственных органов, утверждали, что Covid-19 демонстрирует необходимость сделать 90 трлн долларов глобальных инвестиций в инфраструктуру, которые потребуются в следующие десять лет, устойчивыми к внешним шокам, в основном изменение климата.
Экологически чистая недвижимость приведет к повышению производительности Жолт Кохалми, глава отдела недвижимости Pictet Alternative Advisors Инвесторов не нужно сильно уговаривать. Исследование, проведенное в этом году немецкой компанией Warburg-HIH Invest по управлению активами, показало, что 51% институциональных инвесторов во всем мире теперь ожидают более высокой долгосрочной прибыли от недвижимости с учетом экологических критериев. До 70% этих инвесторов в недвижимость заявили, что экологические, социальные и управленческие критерии имеют отношение к их принятию решений или будут учтены в ближайшее время.
Пикте уже придерживается этой точки зрения. «Соображения ESG являются основополагающими для наших критериев отбора инвестиций», - говорит Кохалми. «Мы ищем возможности улучшить любой актив, который мы покупаем, с помощью мер, снижающих углеродный след актива. Мы считаем, что экологически безопасная недвижимость приведет к повышению производительности ».
Дамиан Пайятакис, руководитель отдела устойчивого и эффективного инвестирования в Barclays Private Bank, также считает, что тенденция включения критериев ESG в настоящее время определяется доходностью. «Недавнее превосходство устойчивых ликвидных фондов стало первой живой демонстрацией финансовых преимуществ этого подхода», - говорит он. Для клиентов управляющих активами выбор, как правило, - прямые инвестиции в экологически чистую недвижимость с низким уровнем выбросов или косвенное воздействие через фонды. Минимальные уровни инвестиций варьируются от нескольких сотен фунтов для розничных фондов до 25 миллионов фунтов стерлингов для специализированных частных фондов недвижимости.
Kohalmi фокусируется на зданиях и технологиях их строительства. «Мы стремимся снизить потребление энергии за счет комбинации интеллектуальных датчиков и, где это возможно, за счет выработки нашей собственной энергии с помощью солнечных батарей или местных возобновляемых генераторов», - говорит он. Исполнительный директор швейцарской компании по управлению активами Tiedemann Constantia Роб Уибер применяет аналогичный подход в секторе недорогого жилья. «В качестве примера мы инвестировали в частные фонды недвижимости, ориентированные на развитие доступного жилья, где фонд увеличивает прибыль за счет принятия мер по энергоэффективности, которые сокращают потребление энергии», - поясняет Уибер.
Напротив, Лидия Гетт, директор по инвестициям Cambridge Associates, которая управляет портфелями семейных офисов, предпочитает таргетировать сами технологии через фонды. «Системы управления энергопотреблением, системы экологичного строительства или модернизация существующего жилого фонда с целью повышения устойчивости к изменению климата - это возможности, которые мы ожидаем получить от перехода к низкоуглеродной экономике», - утверждает она. Инвестиции идентифицируются путем включения факторов ESG в исследования управляющих фондами фирмы. Пайятакис из Barclays Private Bank делает то же самое, но через фонды прямых инвестиций и альтернативные активы. Один выбранный им фонд прямых инвестиций финансирует меры по повышению энергоэффективности в жилищном строительстве, промышленных зданиях и инфраструктуре.
Другие предпочитают избегать акций и вкладывать средства в другие финансовые инструменты, такие как долговое финансирование зеленой инфраструктуры. Это один из способов, с помощью которого HSBC Global Asset Management стремится воспользоваться этой возможностью. «Мы активно инвестируем в проекты в области возобновляемых источников энергии, и устойчивость является ключевой частью оценки кредитоспособности, которую мы проводим при инвестициях в инфраструктуру, - говорит Мелисса Макдональд, руководитель отдела ответственного инвестирования. Семейный офис Stonehage Fleming думает еще более косвенно и рассматривает возможность получения высокодоходных облигаций на случай катастроф, которые будут покрывать обязательства страховщиков в случае, если климатические явления нанесут ущерб собственности и позволят инвесторам некоторую защиту их инвестиций в здания.
«Страхование от катастроф интересно тем, что поможет обществу оценить некоторые из этих рисков, - говорит Мона Шах, которая запустила глобальные портфели устойчивых инвестиций Stonehage Fleming. «Расценки и цены в этом пространстве привлекательны; однако это сложная для понимания область с непредвиденными рисками ».
Однако с появлением возможностей возникают проблемы - не в последнюю очередь - проверка устойчивости инвестиций в недвижимость. Cambridge Associates заявляет, что полагается на собственные источники данных.
Но, как отмечает Эдуардо Мартинес де Арагон, заместитель генерального директора по инвестициям пенсионного и страхового подразделения испанского CaixaBank, их может быть мало, когда речь идет о частных финансах. «[Эти] инвестиции представляют собой сложность, поскольку они делаются в компаниях, не зарегистрированных на бирже, и, следовательно, их данные ESG не так хорошо видны». Даже с фондами управляемой собственности ответственность за проверку того, куда идут деньги, ложится на управляющего. «Загадка для нас заключается в том, что мы не можем полагаться только на менеджеров, которые делают« хорошие дела », такие как социальная инфраструктура», - говорит Делит Ричардс, главный операционный директор группы клиентских решений и глава отдела продуктовой стратегии
Kleinwort Hambros, консультационного подразделения по вопросам благосостояния. французского банка Société Générale. «Это должно быть количественно оценено независимым органом». Однако она признает, что многие активы являются частными и не раскрывают информацию поставщикам индексов и рейтинговым агентствам. Поэтому подготовительную работу должен выполнять консультант, равно как и застройщик. Это того стоит, утверждает Кохалми, поскольку отдача бывает двух видов: «Как в финансовом отношении, так и с точки зрения производительности и благополучия пользователей недвижимости». Не говоря уже о приятном бонусе для инвесторов.